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| 本小冊子「マイホーム獲得大作戦」は、新築及び中古住宅の購入と、賃貸に関して、購入（賃貸）を思い立ってから目的を達成するまでを各プロセスごとにわかりやすく紹介しています。 住宅の購入や賃貸を、不動産取引の流れに沿って解説しておりますが、実際には、関連する法律やローンの組み方、税金等は本書の項目を参考にしながら他の解説書で詳しく調べられるようお願いします。 本書が少しでも皆様のマイホーム（マイルーム）探しの参考になれば幸いです。 |
目 次 |
第１章 家を買う |
ＳＴＥＰ１どんな住宅がほしいかをまず決めよう |
目次 |
| 「マイホーム購入」に際して、まず最初に決めなければならないのは、どんな住宅がほしいのかです。 住宅の種類は、大きく分けて「一戸建て」と「マンション」になります。 中間形態として、連棟式のタウンハウス、テラスハウスといった形式もあります。 また、新築か中古かも大きな要素となります。 家族形態、ライフスタイル、資金計画によって求める住宅は異なります、 ここでは、各住宅の特性を記しておきますので参考にしてください。 |
| １．一戸建てかマンションか |
| 「庭付き一戸建て」が夢のマイホームだといわれます。この言葉に表されているように、 一戸建て住宅は 敷地の境界線が明確 敷地内であれば所有者が自由に使うことが出来る 庭いじりが出来る ペットが飼える 家族の成長にあわせて増改築、建て替えも自由 隣、近所に迷惑を掛けなければ所有地内では自由 というのが一戸建て住宅最大の特徴であり、長所といえます。 ただ、戸締まりなどの防犯面、ごみ集積所や道路の清掃は所有者自身が行わなければならない。 マンションは、 区分所有建物といわれるように何世帯もが同じ建物内で生活する共同住宅ですので、自由な生活空間は専有部分だけといえます。 土地は所有者全体の共有で持ち分も少ないのが通常です。 ベランダも避難通路としての役割がありますので専用使用権です 共用廊下に面したドア、窓も共用部分ですので、勝手に取り替えることはできません。 増改築もほとんど不可能で、立て替えには所有者の５分の４の賛成が必要です。 また、月々のローン支払い以外に管理費、修繕積立金、駐車場使用料等が必要です 年月の経過とともに建物全体の大規模修繕が必要になります。 日常の共用部分の清掃などは管理会社に委託するのが一般的です。 ただ、カギ一本で戸締まりができ、立地も比較的通勤・通学の便がよく、生活利便施設も近くにあり、共働きなどにも適しています。 価格的にも周辺で比べた場合、一戸建て住宅より安いなどのメリットがあります。 |
| ２．新築か中古か |
| 新築か中古かも重要です。 新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。 周辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っているので、これにこしたことはないでしょう。 ただし、マンションなどのケースでは青田売り（建物の完成前に販売すること）が一般的ですので、モデルルームと図面をよくみて買うことになります。 中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住める。 自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入できる。 反面、築年が経過していますので、建物や設備をチェックしてください。 自分に合ったリフォームをすれば、快適な居住空間となります。 |
ＳＴＥＰ２ 長い目で見た資金プランを |
目次 |
| マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。 高額になりますので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することになります。 まず、必要なのが、頭金（自己資金）です。 自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。 ローンの返済方法によっても、毎月の返済額は変わります。 また、忘れてはならないのが、購入時の諸費用（一時金）や購入後の維持管理費、税金です。 |
| １．頭金は購入価格の２割以上が原則 |
| 頭金はいくら必要なのでしょうか 一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の８０％に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力にあわせた頭金が必要で、２０％以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。 |
| ２．返済負担は小さく |
| 年間返済額の目安はおおよそ年収の２０〜２５％です。 公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の５倍以上と定めています |
| ３．返済方法 |
| 元金均等返済 ゆとり（ステップ）返済 固定金利型 変動金利型等がある。 |
| ４．諸費用 |
| 登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用。 引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入など。 仲介物件では仲介手数料 中古ではリフォーム費用 一般に、新築では購入価格の２〜５％ 中古では購入価格の５〜１０％ |
ＳＴＥＰ３ 希望条件をまとめて情報収集だ |
目次 |
| 資金プランが固まったら、家族の希望条件を整理して、情報収集の段階になります。 情報収集には、業者の店頭、新聞や折り込み広告、情報誌の購入、さらに最近はインターネットによる方法などがあります。 情報には、法律や業界内の規約で規制がありますので、十分理解したうえで、検討することが重要です。 |
| １．家族全員の合意が必要 |
| 住宅購入に際しては、地域、立地選定も重要な要素です。 家族全員でよく話し合いをしておくと情報収集もやりやすくなります。 |
| ２．情報収集はこまめに |
| 情報の収集方法には、業者の店頭や新聞・情報誌の広告、更に最近はインターネットによる方法などがあります。 |
| ３．広告はここをチェック |
| 広告には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が必ず表示されます。 物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、法令上の制限はどうなっているか、設備はどうかなど最低限の情報は得られます。 表示に関しても細かい規定があります。 たとえば、交通機関は現に利用できるものを表示しなければなりません。 徒歩時間も８０ｍを１分として表示しなければなりません。 土地の権利関係も、所有権か借地権か、 土地面積に私道負担がある場合にはその面積 取引態様についても「売主」か「代理」か「媒介」（仲介）かなどがわかります。 また、次のような物件広告には、必ず表示することが義務付けられています。 @市街化調整区域にある土地＝「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築は出 来ません」と表示 A接道義務を満たしていない土地＝「再建築不可」または「建築不可」と表示 Bセットバック部分を含む土地＝その旨を表示 C朽廃した建物のが存在する土地＝「売地、ただし廃屋あり」等と表示 D高圧電線下の物件＝高圧電線下の面積を表示 E傾斜地を含む土地＝傾斜地を含む旨およびその面積を表示 |
ＳＴＥＰ４ 日常生活にあわせた現地調査を |
目次 |
| 情報を絞り込んだら、いよいよ現地調査です。 現地に足を運ぶ場合、毎日生活することを念頭において @利便性 A安全性 B快適性 の３要素を考えて調査することが大切です。 |
| １．足を使ってチェックしたい利便性 |
| ここでチェックしたいのは、実際の通勤・通学時間、商店街までの距離、成熟度、学校・幼稚園・保育園の有無、距離、公共施設の充実度、距離などです。 |
| ２．安全かどうかを確認しよう |
| 安全性には、立地の周辺環境が安全か、土地そのものが安全かの２つの側面から調査が必要です。 ●立地の周辺環境調査 まず、周りに危険施設がないか、公害等を発する施設はないかをチェックしてみよう。 ●土地のチェック 造成地や軟弱地盤の土地では、土地の安全性を確認することが重要です。 |
| ３．快適に過ごせる環境か |
| 危険施設や公害発生源が近くにあるのは、論外ですが、快適に居住するためには、日照や通風、眺望、騒音などをチェックする必要があります。 周辺に空き地がある場合には、将来、建築物が建つ可能性がありますので、土地利用計画も調査してしてください。 |
ＳＴＥＰ５ 細かい点まで入念にチェックしよう |
目次 |
| 建物はまさにマイホームの象徴です。家族全員が住みやすく、安らげる空間が理想です。広さは十分か、仕様は好みにあうか、キッチン・浴室などの水回りの広さは、使い勝手は、などのチェックポイントは数多くあります。 しかし、新築のマンションや建売住宅では、完成前に図面で売るケース（いわゆる青田売り）が多いのも事実です。 モデルルームの豪華さに目を奪われることなく、細かい点まで入念にチェックしてください。 |
| １．一戸建てはここをチェック |
| ●建売住宅 @土地の形状、道路幅、方位 A土台、基礎 B建物の外観 C建物内部 D付帯設備 ●中古一戸建て @土台、基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か A外壁にひび割れなどの損傷がないか B屋根に損傷はないか C排水は良好か D内部に雨漏りの跡はないか など |
| ２．マンションはここをチェック |
| ●新築マンション 完成前に図面で売る「青田売り」が一般的です。 図面を詳細に検討し、モデルルームがあれば見学し、床のスラブ厚、工法、外壁、戸境 壁の厚さ、配水管の状態など。また、管理方法、管理方式や管理費、修繕積立金の額などもチェック。 ●中古マンション @外壁のクラック（ヒビ割れ）やエントランスの状態 A内部の使い勝手 B壁にシミはないか C大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分かなど |
ＳＴＥＰ６ 間違いのない契約をするために |
目次 |
| １．取引主任者証を確認して |
| 宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して、説明することになっている。 |
| ２．重要事項説明のここをチェックしよう |
| 重要事項説明書の記載事項 @当該宅地または建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人等（法人の場合は名称） A都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項の概要 B私道負担に関する事項 C飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設整備状況 D当該宅地または建物が工事完了前であるときは、完了時における形状、構造等 Dの２ 建物が区分所有建物であるときは、たてものの敷地に関する権利の種類及び内容、管理又は使用に関する事項 E代金,交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭に目的 F契約の解除に関する事項 G損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 H手付金等の保全措置の概要 I支払金又は預り金を受領しようとする場合における保証の措置の概要 J代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんの内容等 ●登記簿謄本との照合 重要事項説明書とともに登記簿謄本の写しが渡されます。 登記簿謄本は、 @表題部（地番や地積、建物の構造などを記載） A甲区（所有権の所在を記載） B乙区（所有権以外の権利関係を記載、たとえば抵当権など）などから成っています。 抵当権が設定されている場合は、抹消する時期と方法を確認する。 ●法令に基づく制限事項 重要事項説明書には、購入する物件が都市計画法のどの用途地域にあたるか、建築基準法やその他の法律によってどのような制限を受けるかなどが記載されます。 建物を建築するには、さまざまな法律が絡んできますので、十分説明を受け、分からない点は質問してください。 |
| ３．覚えておきたい主な用語 |
| ●用途地域 ●建ペイ率 ●容積率 ●高さ制限、斜線制限 建物の高さについても、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線あるいは日影規制などにより制限されています。第１種、第２種低層住居専用地域では、高さが１０ｍまたは１２ｍまでと定められています。専門的になりますが、制限があることを覚えておいてください。 その他 不動産用語（売買） 売買Ｑ＆Ａをご覧下さい。 |
ＳＴＥＰ７ 手付金を保証してくれるシステム |
目次 |
| 売買契約締結にともない、買主は手付金等を支払いますが、登記が完了するまでは、手付金等は極めて不安定な状態にあります。 そこで法律（宅地建物取引業法）は、「手付金等の保全措置」を定めています。 |
| １．「保証書」を確認しよう |
| 業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。 @未完成物件の場合 売買代金の５％を超える場合または、１，０００万円を超える場合 A完成物件の場合 売買代金の１０％を超える場合または、１，０００万円を超える場合 |
| ２．全宅保証の手付金保管制度 |
| ●保全措置として未完成物件に関しては @銀行等による保証 A保険事業者による保証 ●完成物件に関しては B指定保管機関による方法があります。 全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。 |
| ３．媒介物件の手付金保証制度 |
| 業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」を買主に渡します。 @未完成物件の場合 売買代金の５％を超える場合または、１，０００万円を超える場合 A完成物件の場合 売買代金の１０％を超える場合または、１，０００万円を超える場合 |
| ２．全宅保証の手付金保管制度 |
| ●保全措置として未完成物件に関しては @銀行等による保証 A保険事業者による保証 ●完成物件に関しては B指定保管機関による方法があります。 全宅保証は建設大臣指定「保管機関」です。 |
| ３．媒介物件の手付金保証制度 |
| 全宅保証では、媒介（仲介）物件でも、買主が支払った手付金の保証を他に先駆けて行っています。 ●保証の対象となる物件と要件 @流通機構に登録している国内所在の仲介物件 A建物または６６０u以下の宅地 B物件に設定されている抵当権の額もしくは根抵当の極度額またはその合計額が売買価格を上回っていないこと C物件に所有権の移転を妨げる差押登記または仮差押登記が設定されていないこと D全宅保証の会員業者が、買主の仲介をして取引が成立したもの E売主、買主とも業者およびその役員以外の者であること ●保証の限度額 保証の限度額は１，０００万円または売買価格の２０％相当額のうち、低い方で、手付金の元本のみ |
第２章 家を買い替える |
ＳＴＥＰ１ 買い替えはタイミングが重要 |
目次 |
| 買い替えは、住んでいる自宅を売却して、新居を購入するという２つの作業を同時にしなければなりません。 資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入する住宅の頭金の一部に充当する場合、いくらで売れるか問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもあります。 買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。 |
| １．綿密な資金計画を立ててみよう |
| 買い替えを成功させるには、綿密な資金計画が重要です。 |
| ２．売却価格はこうして決まる |
| 自分の家がいくらで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予想することは困難です。 中古住宅の価格 １．希望価格 希望者の売りたい価格 ２．査定価格 業者が価格査定マニュアルなどによって査定した価格 ３．売出価格 売却希望者と業者が話し合って市場に売りに出す価格 ４．成約価格 実際に売れた価格 買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に査定してもらうことが成功の第一歩だと考えて下さい。 |
| ３．「売り」と「買い」のタイミングを合わせる |
| 買い替えで最も重要なのことは、「売り」と「買い」のタイミングです。 自宅の売却には時間的余裕をみて 新規の購入物件の契約書に「買い替え特約」をつけて、売却が不調になった場合、契約は白紙解除され、手付金は返却されます。 |
ＳＴＥＰ２ 「売り」のシステムを知っておこう |
目次 |
| 住宅や土地などの不動産を売却する場合は、専門家である仲介業者に依頼するのが一般的です。 仲介業者は、プロとして、法律に則り依頼された物件の成約に向けて営業活動をします。 ひとつの業者に依頼すれば、広域に物件情報が流れる流通機構も整備されています。 スピーディーに成約させるために、「売り」のシステムを理解しておきましょう。 |
| １．どの媒介契約を選ぶか |
| 媒介契約には、次の３種類があります。 @専属専任媒介契約 A専任媒介契約 B一般媒介契約 明示型と非明示型 |
| ２．価格査定の仕組み |
| 業者が価格について意見を述べる時は、「合理的な根拠」を示して説明しなければなりません。 |
| ３．流通機構に情報登録して早期の成約を |
| 専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、依頼された業者は「建設大臣指定不動産流通機構」に情報を登録することを義務付けられています。 |
ＳＴＥＰ３ 指定流通機構制度とは |
目次 |
| １．指定流通機構制度「ＲＥＩＮＳ」とは |
| レインズ（ＲＥＩＮＳ）とは,建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。 「Real Estate Infomation Network System]]の頭文字をとって名付けた。 |
| ２．４つの公益法人による指定流通機構 |
| @（財）東日本不動産流通機構 A（社）中部圏不動産流通機構 B（社）近畿圏不動産流通機構 C（社）西日本不動産流通機構 |
| ３．レインズの特色 |
| @豊富な物件情報の登録 A購入希望物件のスピーディーな検索 B市場動向に則した適正価格での取引の実現 |
ＳＴＥＰ４ 損をしないための買い替えの税金 |
目次 |
| １．売却の際にも税金がかかるケースも |
| 自宅を売却する際、売却価格が取得価格を上回っていた場合に、その上回った部分に譲渡所得税がかかります。 売却価格ー（取得費＋売却時の諸費用） この計算式で求めた譲渡所得に対して、所有期間に応じて、所得税（国税）と住民税（地方税）が係ってきます。 |
| ２．譲渡所得が３，０００万円以下なら無税 |
| 自宅を売却する場合は、前掲の計算式で求めた譲渡所得が、３，０００万円以下であれば、課税される心配はありません。租税特別措置法による３，０００万円特別控除により、税金を払わなくてすみます。 適用条件はいろいろありますが、一般的な住宅を売却する場合には、「３，０００万円特別控除」をまず考えて下さい。 |
| ３．「買い替え特例」もある |
| 相続や遺贈により取得した住宅を売却して、新たに家を買い替えたい、というケースもあります。 このケースでは、取得費がほとんどありませんので、３，０００万円特別控除をつかっても高額の税金を払わなければ成らない場合もあります。 この場合には、「買い替え特例」が使えるか検討してみてください。 「買い替え特例」は売却によって生じた譲渡所得のうち、新たに購入した住宅の価格分を、次に売却するまで課税を繰り延べるという制度です。 |
| ４．譲渡損失が繰り越し控除できるケースも |
| 自宅を売却して譲渡損が発生した場合、一定の要件の下、その翌年以降３年間所得税・住民税の繰延控除が認められました。 さらに、住宅ローン控除との併用も認められました。 一定の要件とは、一定期間内に自宅を買い替えること、売却する住宅・購入する住宅ともローン残高があること等です。 |
| ５．損得を計算してみよう |
| 「住宅ローン控除制度」は、返済期間が１０年以上の住宅ローンのうち、建物と土地にかかるローン残高（公的融資、民間融資を問わない）に対して、１５年間にわたって所得税から税額控除してくれます。（ １５年間合計で最高５８７．５万円 ） ただし、買い替えで「３，０００万円特別控除」や「買い替え特例」などの制度を利用した場合は、適用されません。 どの制度を利用したら得かも、ある程度自分で計算してみて下さい。ただ、税制は複雑ですので、分からない場合は、専門家に相談してください。 |
第３章 家を借りる・貸す |
マイルーム探しと貸す場合の知識 |
目次 |
| アパートやマンションを借りる場合や自宅を転勤などで短期間貸したいちいったケースについても、ある程度の知識が必要です。 不動産の賃貸も、法律（宅地建物取引業法）による決まりがありますし、快適に生活するためにも、「借りる」「貸す」に関してのチェックポイントがあります。 |
| １．「借りる」場合の条件整理 |
| 希望条件を明確にしておく必要があります。 @月々の賃料・管理費等はいくらか A敷金・保証金・礼金といった一時金の予算は B通勤・通学に要する時間は C間取り・広さは D周辺環境は などを整理してみてください。 |
| ２．一時金の性格 |
| 一時金は、地域によって、商慣習が異なりますが、敷金・保証金・礼金等です。 敷金は預り金で賃借人の退去のときに戻ってくる性格のお金ですが、退去の際、借主の 責任に帰する住居の損傷などがあれば修繕費用として差し引かれることがあります。 保証金の場合は、預り金の性格を持ちますが、退去の際、償却されるケースがあります。 礼金は、賃貸借契約締結に際し、借主から貸主に対し、お礼の意味で支払われることのある金員で、退去の際、戻らない。 |
| ３．情報収集と業者選択 |
情報誌に目を通して相場を知ることも重要ですが、最も情報をもっているのは、地元に密着した仲介業者です。信頼の 「ハトマーク」のお店どうぞ。 |
| ４．現地に足を運び部屋をチェック |
| 必ず現地に足を運び、通勤や通学の時間を調べて下さい。 この時、周辺の商店、飲食店の様子、開店・閉店時間もチェックしたいものです。 部屋も自分の生活時間、趣味等を考えて、選ぶことが大切です。 |
| ５．賃貸住宅も重要事項説明を受けて契約を |
| 賃貸住宅を借りる場合も、宅地建物取引主任者が、重要事項を説明し重要事項説明書を交付した後でなければ、契約締結はできません。 |
| ６．自宅を短期間「貸す」場合の知識 |
| 転勤などで、自宅を期限付きで貸さなければならない場合があります。 このケースでは、仲介業者に依頼して「不在中の期限付建物賃貸借契約」で賃借人を斡旋（仲介）してもらうことになります。 ここで重要なのは、転勤の間だけの賃貸ですから、期限を確実に守ってもらう契約内容にしなければなりません。その分、賃料も相場より低くするなどの工夫が必要となります。 また、賃貸人の募集という仲介業務と併せて、家賃の集金といった管理業務を委託したほうがスムーズにいく場合が多いようです。 家賃収入は、不動産所得になりますので、所得申告が必要になります。 |
| ７．公的住宅ローンはどうなる |
| 自宅を期限付き賃貸に出す場合、住宅金融公庫、年金などの公的住宅ローンはどうなるのかの問題がありますが、転勤などのケースでは救済措置があります。会社からの転勤証明書を提出すれば、融資はそのまま継続されます。 |
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